房地產稅務 3 - Cost Segregation

看過前面幾篇的應該都有印象，商業用房地產，每年會列提折舊。住宅是以直線法折舊27.5年，商用不動產是39年。這意味著你投入的資金要到27.5年/39年之後才會完全反映在你的稅表上對你有節稅效果。因為如此，這對商業有很大的不確定性。畢竟折舊是能抵稅的。如果你在買房的當年同時生了一個小孩，等到他都準備要結婚了，你才有可能全部折舊完畢。如果是商業不動產，可能連再下一代出世了，才能把當初的投資收回來呢。為了縮短折舊時間，就產生了所謂的Cost Segregation 。

Cost Segregation 顧名思義就是將當初投資在房地產的一整筆資金分成不同種類的資產。畢竟買房地產除非你是買一塊生地，不然總有一些道路，管線，更何況如果土地連著建築物，這些建築內會有更多可以分別出來的各項資產，例如空調系統，電梯，管線，裝潢等等。這些分別的項目如果各別安裝，其實都各自有對應使用的折舊年限。因此透過Cost Segregation 的方式將整筆買進的房地產，拆分出各種細項資產，就可以利用這些細項資產所應對應的折舊年限，例如5 年，7年，15年等等，來做折舊，無形中就增加回本的效率，再加上有些年度，這些細項資產也可以使用所謂Bonus Depreciation 或是Sec. 179，來更進一步加速折舊，達到帳面上虧損，卻實際上在現金流是賺錢的目的。

然而，如同我一直強調的，沒有一個稅務規劃是沒有缺點的，如果你聽到誰跟你說有個稅務規劃就像開無雙一樣強，請記住It is too good to be true，他想得到的，以為找到IRS的漏洞，往往是因為他不知道IRS已經有別的法條補起來了。我會建議你找其他專業會計師再諮詢一下。Cost Segregatio也是一樣，雖然可以增加折舊造成帳面虧損，可是這些虧損並不能直接折抵一般收入。原因就在於之前有講到的Passive Loss Limitation。

Passive Loss Limitation 基本上規定，凡事從Passive Activity 來的虧損，只能和從Passive Activity 產生的收入互抵。如果虧損大於收入，這些虧損要遞延到以後年度。而出租房地產就屬於Passive Activity。因此，當你某年因為做了Cost Segregation 之後產生了大量的帳面虧損，卻因為Passive Loss Limitation 而不能用，這真的是要有多鬱悶就有多鬱悶。

那有什麼方法轉變嗎？其實是有的。簡而言之是能符合所謂Real Estate Professional ，則所有Passive性質的虧損都能轉成Non Passive ，這時候就能把這個出租房上的虧損，抵減到其他收入，例如薪資，執業收入等等。那如何成為Real Estate Professional 呢？我會建議你諮詢你的會計師，或是可以跟我預約時間來討論，因為有滿嚴格的規定，並不是那麼容易達成的，其中也包括了某些步驟可以讓這些規定比較容易達成，但是這仍然要看每個人不同的情況。我曾經有個客人做了Cost Segregation ，當年得到了很多折舊費用，卻來跟我抱怨他的會計師說他不能用這些Loss。雖然以我的理解，他的情況基本上應該不會被限制。然而我不是他的個人稅會計師，也只能尊重各會計師觀點和理解的不同。

房地產相關的稅務規劃還有很多，最近我也才被上了一課。等我研究好了再分享給大家。

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