房地產稅務1

幾年前，有個朋友來找我說「欸Matthew ，我有一個出租房要賣，我的會計師說要繳15%的稅就好，你可以幫我看一下嗎？我在想是不是要賣，如果稅太高也許就remodel繼續出租⋯⋯」

聽到這種too good to be true 的事情，眉頭一皺就知道不對。於是我就跟她說。我會建議你留著，以後做1031 Exchange。15%只是聯邦的Long term capital gain，你房子在加州，加州州稅都還沒算⋯⋯

「啊，那加州州稅要多少」

要看你的級距，最高是12%左右

「喔喔，所以是15%加上12%⋯⋯」

嗯，不只，你過去有提折舊，那部分也要拉回來算

「喔喔，那你幫我看一下」

好喔，我要先跟你要你之前的稅表看看

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

幾天後她突然打來罵我，說那個會計師說賣房子的稅不高，我就是聽你的所以去remodel，那些錢投入都是浪費，現在害我少賺⋯⋯

後來她就把稅表拿回去，從此就再也沒聯絡了。

聽起來是個失敗的例子，可是魔鬼都在細節裡。房地產這塊會分幾期來聊。

整個出租資產租稅的關鍵在於被動收入，而其中最常關注的點就是折舊。常常來諮詢的案例就是一對夫妻買個房子出租，然後過幾年賣掉。這種案子在出租期間並沒有什麼特別，就是跟著上一年提折舊（因為是直線法），再看看當年有沒有重大支出需要資本化（Capitalize) ，其他的部分算是一個很平穩的報稅。

然而在買入和賣出的時候就不同了，除了需要在escrow statement 上正確找出可以資本化的費用之外，還要合理分配土地和建築，因為只有建築可以提折舊，假如資金來源是另一棟房子的質押，也需要看一下這樣的資金使用狀況會不會對所產生的利息有限制。如果是透過1031 Exchange 換進來的房子，你的過程是否有產生boot，有沒有成功更換，都有蠻詳細的規定。另外，房子是以公司或LLC持有，或是成立公司時有沒有所謂的built in gain，這些都牽涉到更複雜的稅法。這些部分如果各位有興趣，歡迎私訊我。

回到主題，為什麼折舊對出租資產而言很重要呢？這邊牽涉到兩個概念，第一個是資本支出。顧名思義就是你的支出在支出年度並不當費用，而是當作資產。既然是資產，表示會在未來產生收益。既然未來產生收益，則在資產在使用年限內按比例提列折舊，讓過去的資本支出的金額隨著使用過程逐年減少，而資產使用過程中也因為提列折舊，來反應過去投資在當年度使用的成本。這在會計上稱為收入費用配合原則（吊個書袋）。因此隨著使用時間越長，資產價值越低。這個就是折舊的目的。

第二個就是所謂Recapture。稅法上的立場和財務報表的不太一樣。IRS說，提列折舊是符合會計原則，稅法上也是允許，可是因為你提的折舊直接減少了應稅收入，降低了IRS可以課稅的基礎，所以你賣掉的時候，過去累積折舊所減去的應稅收入必須要加回來。而這個概念是，由於過去因折舊減少的是Ordinary income ，所以加回來也必須以Ordinary income rate來課稅。這個recapture適用於賣出所有會產生折舊的資產 。而對於房地產，另外還有特殊規定。由於房地產折舊屬於被動收入（passive income/loss)，很多時候這些折舊費用導致租賃項目產生虧損，這些虧損在當年度因為passive loss limitation 的限制，不能在當年度對到納稅義務人產生減免稅基的好處，必須等到未來在賣出的時候，才能把過去累積的passive loss 釋放出來。因此出租房地產產生的累積折舊有一個特別的recapture rate 。但是原則上，過去提列過的折舊的部分，在賣出的時候，絕對不是用Long term capital rate 來計算這麼簡單。只有當賣價超過當年買價的部分才是以capital gain 的稅率來計算。這邊簡單舉個例子。假設你的買價是1百萬，過了10年之後你已經提列了40萬的折舊，這時候你決定要賣出，賣了120萬。這時候已經提列折舊的40萬需要以recapture rate 來計算稅額，只有高出原始買價的20萬才是Long term capital gain。

另外還需要考慮州稅。以加州為例，這個Recapture 是不需要在計算州稅的時候考慮的。原因不是因為加州很棒，而是因為加州對Long term capital gain 並沒有特別優惠的稅率，所以你有沒有計算Recapture 都沒差。你的12%適用於你整個賣價減去折舊後的成本，不是只有高於原始成本的部分而已。

所以一開始的例子，你就知道為什麼我要跟他要稅表。了解過去提列的折舊，才知道Recapture部分到底要繳多少稅。可是另一個會計師（我不確定會給這種意見的是不是會計師） 告訴她只需要課15%加上州稅，顯然只考慮了賣價超過當年買價的部分，實際上大部分她賺到的錢，有可能要課更高的稅率。但是客人怎麼會知道意見不同的背後原因在哪裡呢？

未來我們會介紹一些常聽到的term，例如1031 Exchange， Cost Segregation 之類的。每個方法都有對應的情況，可是沒有什麼方法是完美的。這還是會與前幾期提到的passive income 一直都有關聯。我建議有興趣的朋友可以回頭去看看。

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