房地產稅務2 - 1031 Exchange

上一篇最後有談提到1031 Exchange ，今天就來稍微談一下什麼是1031 Exchange。

1031 Exchange 顧名思義就是你將手上的資產交換出去，換進另一個資產。當然這只是稅法上的概念，實際情況是你賣出原本的資產之後再買一個。為什麼要這樣做呢？因為上一篇提到，一旦賣出房地產，你需要為產生的Capital gain 和 Depreciation recapture 繳稅，等於實值上降低資金再利用的意願。於是稅法上讓這樣的交易，在符合特定條件下，可以視為是交換，而所產生的Capital gain 也可以遞延至未來再繳。遞延至什麼時候呢？ 直到你不想繼續交換，或是死亡為止。

過去1031幾乎什麼都能換，所以很多公司在換車的時候也做1031，可是2017年的TCJA之後，能交換的東西只剩下房地產了。

那什麼樣的房地產可以拿來交換呢？第一個條件是這個房地產是有商業目的的房地產。過去身邊的房地產經紀為了推銷房子，跟客人說可以做1031交換，客人就來問我。我說原來要賣出的房子，和買進來的房子，你是要出租還是自住，客人說是自住房。我的回覆就是不行。地產經紀就來問，為什麼不行，別人都可以。我就回答，客人是賣掉原來的自住房，再買一個新的。這完全不適用1031。如果是自住房，完全可以用Capital gain exclusion 來做。

第二個條件呢，就是這個可以交換的房地產不能是存貨。什麼樣的房地產會是你的存貨呢？例如建商那樣大面積蓋房子出來賣的，他們由買地到蓋成社區再把所有的房子賣掉，這樣的商業模式，他們手上的房子會被歸類成存貨。由於存貨不能做1031，所以他們的房子只能賣掉，如果同時也有買進，那只能算是兩筆交易。

那1031交換有什麼好處呢？最明顯的好處就是原來的房子產生的增值可以遞延，不用立刻繳稅，可以直接使用賣房收益投資在下一棟房子裡。當然這裡有一些規定你得遵守。符合規定的才能適用1031 Exchange。

第一，這個賣房收益必須存放在一個中間商（intermediator)手上，直到你需要動用這筆錢買房子為止。這段期間，任何與這個交易有關的金錢進入到你的個人或公司帳戶，這筆錢就會立刻被視為recognized gain ，必須得繳稅。

第二，你在賣房之後45天之內需要確定你下一棟房子。

第三，在你賣房後180天內你的新房子必須成交過戶。

因此，什麼時侯確定賣房對未來做交換的截止期限有很大的影響。理想的情況是你已經知道下一個房子，基本上也都談妥，才賣掉你原來的房子，這樣45天之內一定可以確定。怎麼樣算是確定呢？基本上你的offer 已經被接受，只剩資金和其他細節需要處理。如果offer 只是發出去卻沒得到回應，這種都沒辦法算確定的。由於細節很多，我會建議在做1031之前跟你的地產經紀，escrow 和中間商先談過。了解之後才不會錯失時機。

既然1031這麼棒，難道沒有缺點？可惜沒有一個稅務規劃是沒有缺點的。首先，你的資本利得會一直累積在房地產裡面。想像一下第一間房子賣掉，資本利得已經沒有課稅，如果第二間也換，然後第三間，第四間，在這個房地產交換的累積下，需要繳稅的資本利得只會越來越多。

第二個缺點就是你的折舊會越來越少。以出租資產為例，1031交換就是假設第一個房子沒有賣，所以第一個房子的原始成本一直都在折舊，因為沒有計算資本利得，所以可折舊成本都不會有有變化，隨著交換，第二間房子的市價超過第一間房子市價的部分才是你真的從口袋裡拿出來的錢。從口袋拿出來的部分才可以墊高你的成本，可是這部分通常不會很多。因此隨著你交換的，你可折舊的成本反而越來越低，相對而言，你每年需要繳稅的機會就越來越大。

舉個例子，假如一間房子原始成本是100萬，過了10年之後折舊了36萬，還有64萬的adjusted basis。這時候你做了1031，賣掉這一間獲得120萬，又買了一間130萬。此時你的新房子由於使用1031，稅上把所有的資本利得都遞延了，然後再加上10萬的投入（130萬-120萬），此時你可以折舊的資產總共是74萬（64萬+10萬）。這時候原來的64萬可以選擇繼續折舊下去，另外加上的10萬再用27.5年折舊，或是這整個74萬重新開始一個27.5年的折舊，兩種方法都可以。假設是重啟27.5年，原本換之前你的每年折舊是36000，換之後你的每年折舊變成27000。隨著折舊的減少，租金卻逐年變高的情況下，你每年租金活動就越來越有可能讓你產生應稅收入，原本可以靠折舊實收現金卻隱藏稅基的情況，反而每年都有可能要繳稅了。

下次稍微介紹一下Cost Segregation. Stay tuned

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