自住房與稅務居民

上週末參加了Paige 頻道的錄影，訪談內容聊了一些房地產稅務相關的問題，包括常見的自住房規定，1031，贈與等等。Paige 說內容大概可以剪成4-5集，等剪輯好了會再放連結。

大約週三的時候，另一位做房地產的朋友也來問我一些問題，剛好也是自住房有關的。這週感覺是個房地產週。這位朋友的問題大意是說，如果外國人持非移民簽證入境買房，能不能適用自用住宅的規定。

自用住宅規定是五年內住滿兩年，雖然不需要是連續兩年，但是必須有滿足居住事實，和主要居所的條件。一但滿足，房屋的持有者可以享受capital gain 25萬的免稅額，同居者只要有居住事實也可以享有另外25萬的免稅額。如何證明除這個地點必須要是你的主要居所。稅局基本上有舉一些例子，例如這個居所地址是你水電瓦斯帳單的地址，信用卡帳單的地址，投票居住地等等，可是對於一些有兩間以上房產的人來說，這些都可以簡單轉換到想賣出的房產地址上取得這個優惠。因此我覺得未來可能會以手機信號最常出現的地址來佐證，但是目前沒看到。

無論如何，這個跟稅務居民有什麼關係？

事實上，關係還不小

稅務居民是以所謂183天來決定。也就是三年內，以前年1:6，去年1:3和今年1:1的方式計算出來的天數，如果大於183天，滿足這個條件就會被視為稅務居民。一旦成為稅務居民，就與綠卡公民無異，需要申報全球收入，也需要申報肥把肥咖，PFIC、5471、FTC或是FEIE都有可能需要申報。

因此，如果claim Primary Residence Exemption，你等於聲稱過去有在這個房子住滿兩年，並且該房子是主要居所。IRS既然會給你免稅，就會查核是否屬實，簡單測試就是看你過去五年的稅表是不是曾經有使用這個地址，並且住滿兩年。如果你是外國人，你申報的稅表是1040NR，也就是說你根本不可能符合住滿兩年條件，而且你的tax home 在別的國家。如果IRS發現你的基本事實不合，很有可能會來函要求你提供過去5年的稅表，甚至要求你補報肥爸肥咖。反而給IRS機會要求你補稅，甚至在未來如果有轉身分需求時，落下一個申報不實的紀錄。

因此如果你是持非移民簽證，claim primary residence exemption 就不用想了，除了一種例外。

這個例外就是F1簽證。

F1簽證可以有5年時間內，即使人在美國，也可以在所得稅上被視為是外國人，而合法使用1040NR。當然這個時間也許會跟別種簽證居留時間合併計算，這邊不予討論。可是如果你來美國留學，同時買了房子，你在F1期間賣出房子並且符合自住房規定，這部分的capital gain 仍然是可以享受25萬免稅的。如果有同居人，同居人也可以享受25萬的免稅，至於同居人為什麼可以幫你分攤capital gain 來享受這個優惠，那又是另一個問題。

可是如果從另一個角度來看，長期資本利得的稅率決定在ordinary income ，如果外國人持有的房地產在某些條件下，可以make a election，使這個利得不在FDAP的範圍，即使沒有用Primary residence exemption，基本上也有可能不需要繳稅 。當然這個方式有一些前提，例如沒有recapture 的問題。因此，何必要去擠那個Primary Residence Exemption，然後放棄另一條更簡單，而且達到一同樣目的的路呢？

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