赴美投資房地產2- 房子該買誰的名字

隨著開學季的到來，很多家長安頓好離鄉的孩子之後，就在想著是不是該買個房子。今天來聊一下這個話題。

上次聊到的房地產投資，主要是針對已經知道要出租的群體。那如果你只是單純買房這樣適合嗎？這邊就要分為幾個步驟。

如果只是買房子，基本上本國人和外國人是沒差的，因為這個階段還不會有稅的問題。這階段比較常看到的是貸款的問題，如果有需要，我可以介紹能處理外國人貸款的agent 給你。稅的問題會發生在未來當你處理這個房子時候。

假如這個房子只是投資，買著放等增值，或是買來給留學的小孩居住。未來在賣掉的時候得依FIRPTA先做的預繳稅(Withholding)，然後你到了隔年再申報1040NR，然後就會回到這個系列的第一篇，你要申請稅號等等。然後再根據你實際上的買入價格加上持有年間的裝修和維護成本計算capital gain 。有人會問在外國人在美國不是capital gain 不用繳稅，這部分下一期會說明。

坊間有個傳說，只要賣房就有一個人25萬，夫妻二人50萬的免稅額。這邊澄清一下，這邊講的25萬/50萬這是指capital gain exclusion，也就是賺錢部分可以免除上述金額，如果還有剩才去課capital gain tax。如果虧錢就沒有再抵了。可是這個條款僅適用於自住房(Primary residence)。雖然自住房即使是用1040NR 仍然可以使用，可是會有一些前提。假設外國父母來美國買一間房子，並登記在父母名下的情況，使用這個exclusion 會衍生其他問題。

自住房的規定，一般來說是5年內住滿兩年，而且這兩年都是你的Primary residence 。所謂Primary residence 簡單來說就是需要找你的時候，在這個地址就可以找到你。所以會有水電瓦斯帳單、信用卡帳單等等的依據，來證明你就住在這個房子裡。曾經有人來問問題，他住在東部某個州，因為相鄰的州很近，所以水電瓦斯沒有寄到他住的房子，而是寄到另一個州的地址。後來收件地址的房子賣掉了，來問可不可以使用自用住宅減免。這簡直是申論題。我的觀點是實質上你住在哪裡，其他證據是佐證。假如稅局有規定未來也要提交手機信號證明，那我覺得就來問這種是非邊界上的問題就會少很多了。

回到正題，如果你是拿B-1簽證，或是你根本人就住國外，在賣房那一年因為預繳稅的緣故，才使用1040NR報稅拿回withholding。當你要用這個exclusion的時候，你該如何說明你的tax home 在別的國家，可是美國這個房子是你的Primary residence? 假設你真的能證明這是你的Primary residence ，是不是表示過去五年內，至少兩年你實質上住在這裡，在這裡可以找到你，因此那兩年你至少要在美國住滿183天，所以那兩年你是稅務居民，應該要全球課稅加上FBAR。可是報稅史上過去五年內你也從來沒有報過1040表啊！如果為了25萬/50萬的免稅額，換來IRS 的懷疑你沒有按規定申報你的全球收入，到最後搞到要streamlined/voluntary disclosure，甚至被認定是willful 漏報FBAR而有10萬或50%帳戶金額孰高的罰款，我個人覺得是得不償失的。過去曾經有過一個我經手的案例就是這樣，某位女士的房子是登記在非美國人的媽媽名下，某一年要賣掉這個房子，問我要繳多少稅。我按照投資目的的方式計算完之後，她問我為什麼不能使用25萬/50萬的免稅，我就用上面的矛盾來跟跟她們解釋。

聽到不能抵稅，他們就開始不爽，說他們的real estate agent 說可以用自住房。我跟她說real estate agent 依法是不能給稅務建議的，因為他們沒有credential，說錯也不用負責的。而且她媽媽是房產擁有者，但是實際上是女兒居住，也跟自用住宅增值免稅的條款不符。最後她跟我說她媽媽找到別的親戚朋友可以幫忙報稅，所以已經完成報稅了。（我只能說ok ，這是你的選擇，很高興我沒有在你的稅表上簽名，但是我一開始已經做完的稅表你沒有付我錢⋯⋯）

因此如果你是外國人，買房只是投資，基本上就不要想那個25萬/50萬的事了，那個跟你沒關係。

那如果你要把房子給小孩呢？那我會建議你是不是考慮直接買小孩的名字，有幾個好處，不過文章有點長，我下次再說⋯

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