赴美投資房地產3-如何有效減稅

上期提到如果未來房子要給小孩，我的建議是直接買小孩的名字，有以下幾個原因。

1. 可以使用capital gain exclusion: 之前提到外國人賣房，卻硬要使用自用住宅增值稅減免，是很奇怪的事。可是如果小孩一開始就是房產擁有者，在小孩唸書期間雖然適用非居民的特例（F1有五年期間即使長居美國也可以視為是外國人），報稅時使用1040NR表報稅，卻完全可以合理證明房子是Primary residence ，因為他在唸書期間住的房子即可直接合理的滿足這個條件。因此未來如果回國出售房子，未來轉換身分成為tax residence，也不會跟這個條款抵觸，仍然可以合理的claim primary residence。

2. 沒有贈與稅的問題：一般而言大家所熟知的贈與，是指外國人贈與美國居民，在到達10萬美金的時候需要申報3520，而不需要繳稅。然而這個僅適用於所謂foreign gift。所謂foreign gift 是指這筆財產原本不在美國，是因為贈與才進入美國。因此如果這筆財產已經在美國了，例如外國人在美國擁有的房地產，或已經存在美國境內銀行的金錢這種。 因此如果有贈與這類型的財產，就需要繳美國的贈與稅。一旦關係到美國的贈與稅，每年的免稅額仍然適用（2025年是19000，跟美國人一樣），可是終身免稅額就差很多了。美國人之間的贈與（citizen only)終身免稅額目前是大約1400萬（13.99million)，可是如果是外國人贈與美國居民或非居民，你的終身免稅額只有6萬，而且這個6萬也不是贈與稅，而是遺產稅。所以贈與超過每年限額的部分仍然需要繳贈與稅。

因此你如果一開始就買在留學的小孩名下，因為贈與和被贈與雙方都是NR，沒有3520申報問題。如果小孩已經出生就是美國人，那從台灣給他的錢也可以申報3520解決。雖然仍然有幾個會擔心的問題，可是都跟稅務無關，例如未來媳婦/女婿會佔有的問題，或是小孩以後有了錢不孝順之類的家庭問題。這些不在此討論。單純以稅法角度而言，直接買小孩的名下是比較划算的。

假如你已經置產了，想要直接贈與房地產，該怎麼辦？如果你在考慮支付贈與稅，或許你應該看看贈與稅的課稅方式。贈與稅雖然有級距，可是級距很短（每一級大概就是一兩萬），而且第一級（1萬以下）就已經18%，第二級（1萬到2萬）就已經20%，最高級距是40%。因此我會建議你賣掉然房地產，繳了capital gain （long term 基本上就是15%或20%）之後把錢拿回你原來的國家，再另外贈與給你的小孩金錢，申報3520。這部分也要特別注意會不會有迴轉門的問題，即IRS認定這筆錢的操作本質上就是贈與，你只是做了一個操作讓他看起來不像，所以這部分有需要的朋友，請諮詢專業人士。假如這個房產不能賣，真的是風水寶地，發家旺財的，得要直接贈與（因為一些家庭因素），的確還有其他方法可以規避贈與稅，可是那個比較複雜，需要牽涉到公司稅，也許有PHC的問題，需要更多規劃。如果有這方面需要，歡迎私信我。

值得注意的是，如果有貸款買房的計畫，會有一些稅務考量。由於自住房的利息在借貸本金75萬之內可以抵減，再加上OBBB法案提高的SALT，也就是State and Local tax 加上Property tax的抵減上限提高到4萬，所以非常有機會可以最大化個人稅上的抵減，這部分下一期會說明。

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