赴美投資房地產4-貸款

來美國投資房地產，除了地點和房價之外，最大的因素就是貸款了。很多人對於是否在台灣貸款來美國買房子一直有疑問，我今天就這個部分發表一下我的淺見。

貸款問題，分為稅法的問題，和銀行方面的問題。

以稅法角度來看，你的貸款利息是否可以在個人稅上減免。回答這個問題之前，要先分清楚這個購買的房地產是屬於自住房還是出租房。在TCJA 之後，自住房的貸款利息限制在本金75萬以下產生的利息，才能當作itemized deduction 來抵減。後來OBBB法案強化了這個部分並且不會再恢復到TCJA之前的100萬本金了。可是這有兩個前提，第一，這個貸款必須是以購買房屋為前提，第二，這個貸款必須以購買的房屋為擔保。這兩個顯然易見的條件，卻成為從台灣貸款來美國買自住房的限制，因為你的台灣貸款基本上是信用貸款，或是以台灣的不動產作為擔保，因此台灣的貸款不可能滿足這兩個條件。所以如果你決定從台灣貸款，基本上就只能放棄貸款利息可以當作itemized deduction 的方法。因此如果你有計劃拿台灣的貸款還美國的貸款，你可能要自己計算一下減少的利率所帶來的好處，是否大於增加稅率所帶來的負擔。

可是這些限制卻不適用出租房。在attribution rule 之下，決定一個出租房是否可以抵減貸款利息的條件，在於借貸出的本金是否用於購買出租房。因此台灣的貸款雖然是以台灣的不動產抵押，可是因為投資到美國的不動產並產生收入，這筆利息不能在Sch A 抵減的利息，卻反而可以在Sch E上抵減。

另外要談到的是你在美國貸款的銀行，是否准許你以自住房名義貸款。銀行基本上是著重在你的還款能力，你的稅務抵減不在他們的考量範圍之內。根據我跟我的Real estate 的朋友諮詢的結果，她的回覆是美國的銀行決定放款的要求，除了需要高比例的頭期款之外，銀行方面也不認為一個外國人可以在美國有自住房，反而是要以購買出租房為貸款對象。這與美國銀行無法得知你的國外償債能力有關，因此以自住房為目的來申請，可能會行不通。對銀行而言，你的房子已經在賺錢對他們而言比較有保障。然而各家銀行標準不一，也許仍然有管道可以申請到貸款買自住房，大家有需要仍然要多比較幾家。

因此，假如你需要的是幫你來美國留學的小孩買房子，你可能只能選擇從台灣貸款來美國買房，雖然會損失每年可以抵減的貸款利息。但是換個角度想，小孩以學生身分工作，收入也許不高，就算少了貸款利息可以抵減的部分，能多繳的稅也不多，至少未來他賣出的時候，有機會以自住房的方式排除25萬/人 的capital gain 。而且房地產在使用過程中，未來變成出租房的情況也比比皆是，到時候台灣的貸款有可能就可以拿來抵減了。

這個系列會暫時告一個段落，未來如果我發現有新的房地產相關的問題出現，會在這個系列下繼續寫。

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